日本是距离中国最近的发达国家，更是世界第三大经济体，日元对人民币的汇率高达17:1……这么多的优势叠加在一起，让日本投资成为极少数同时兼具“保值性与增值性”的优质资产。
说起投资资产，中国人最偏爱的无疑还是房产。保值性强、还是实打实的不动产，即使房价下跌，也不会像证券、股票一样亏到血本无归——就算再不济，它也是一套房啊！
日本的房产交易法律相当健全，但即便如此，天坑依然不少，而且其中大多都不是因为语言不通而产生的。
卓杰海外结合自己客户的经历，以及和日本房产中介互相交流的经验，撰写了一份《日本房屋投资防坑手册（升级版）》，为您梳理日本房产投资的8大陷阱，一定要擦亮眼睛，小心避险。
一、“表面收益率”不是真实收益！
危险度：★★★★★
大多数人投资日本房产的三个主要理由，就是日元资产、房价稳定、租金回报率高。但实际上，只要收益率足够高，投资就成功了一大半。
中介在推荐介绍房屋时，一般会使用如下图的“房源纸”，而在房源纸的顶端，都会用很大的字体写着“收益率”。
但您发现了吗？日本房屋的收益率不是一种，而是两种！即“表面收益率”和“实际收益率”。
表面收益率，也就是我们常说的毛收益率，即没有扣除成本的粗算收益。这个收益的计算方法是把一年的租金收入除以房屋价格得到的。但如果想知道真实能到手的收益，必须去找对应的“真实收益率”。
有一些中介会，会在介绍房屋时指着“表面收益率”大做文章，甚至在房源纸上也只能看到“表面收益率”（如下图）。卓杰海外提醒您，无论这个数字再高，也不要轻信。
因为日本的房屋持有成本包括固都税（房产税）、托管费，修缮金和管理费等，杂七杂八的费用算下来大概会减少1%-2%的收益。
二、“真实收益率”也是有水分的！
危险度：★★★★☆
一些国内房产中介的水也深，即使说“真实收益率”，也会遇到房屋报价虚高的情况。
通常做法是省略掉固都税(房产税)，同时不计算托管费和运营成本，从而让收益率能够提高0.5%-0.7%，由于净收入本身就在5%左右，可以说是相当亮眼的提升。
然而，当你买了房，发现自己还需要付出这些成本的时候，就会发现真正到手的钱并没有那么多。
那么问题来了，“真实收益率”到底应该怎么算呢？
年真实租金收入=(月租金*0.95—管理费—修缮费)*12—固都税
租金回报率=年真实租金收入/房价
这个公式是我们为房东计算时使用的公式，大家快快收藏！
另外，日本房产购置时需要多花费大约6%（中介费、购房税等费用），这个我们一般是不放入公式中的，因为收取租金是一个长期项目，随着持有时间的拉长而变少，5年后基本上可以忽略不计。
三、房价“虚”高
危险度：★★★★
在挑选日本房屋时，由于房源都掌握在中介手中，很容易出现虚报房价的情况（虽然不多）。所以，在购买前建议了解一下周边的房价，做个对比。
不过，由于大多数中介都是国内公司，拿到的房源并不是一手房源，而是日本中介给的二手房源，所以数量较少，同一地区往往会只有1、2套房屋可供挑选。
所以，建议咨询有日本房产资质的中介，日本公司更好，这样能选的房子种类和数量都会更多，除了比一比价格外，也更容易挑选到心仪的房屋。
另外，日本的房屋交易基本上是不接受讲价的，这一点和国内大不相同。特别是那些比较抢手的房屋，卓杰海外上个月发布了一套万元的大阪二手公寓，两天内收到了5个购房申请，如果这时候还想着讲价，很快就会被其他人抢走这套房。
四、东京的新房，是天坑！
危险度：★★★★
如果要在东京投资买房，不要选新房。
东京的房价不算很高，年7月最新的平均价格只有6万元人民币。但是，东京的新房价格很高，是二手房的一倍左右。
自年到年，东京房价逐年增长。去年虽然因为疫情而有所下跌，但今年已经突破了年的高点，再创新高。除非是自住，否则从投资价值分析，新房远不如二手房更加保值。
另一方面，购买新房并不适合外国人。为什么？因为外国人是无法在日本银行获得低利息房屋贷款的。如果是日本人买房，房贷利息只有1%-1.5%，首付款只需要1成甚至更低。
但如果是中国投资者，即使拥有国外缴税证明或在日本注册公司，贷款利率最低也要在3%以上，而且一般最高只能贷款一半，也就是需要5成的首付款。投入大大提高，但房屋的租金收益率可能还不如二手房来得高，性价比实在太低。
所以，如果是投资而非自住，千万别被忽悠买东京的二手房，太不值了!
五、低于50万人民币的房子，就别买了
危险度：★★★☆
有些中介会以低房价吸引投资者，比如“东京都50万一套”就是很有魅力的一个噱头。想想看，在日本首都东京，只需要50万就能买套房，难道不值吗？
当然不值！
东京都是一个很大的概念，和大阪府类似，管辖的地方除了核心区（东京23区、大阪24区）外，还有很大一部分是多摩地域和岛屿部。按照国内的说法，那就是连郊区都算不上的山区，人烟稀少。
如果不了解上述概念，只是因为看到宣传感觉不错，那可就真的是入了坑了。
这些地区的房价确实便宜，50万就能买到一整栋一户建，甚至价格还能更低。但实际上，这些地方的人口长期流失，留下的只有老年人，年轻人全在核心区居住，因此购买的房屋几乎不可能出租，一毛钱的租金也收不到。
即使用来自住，也要考虑安全问题。虽然日本整体来说安全性很高，但也并不是没有小偷和强盗。而一个来自外国的有钱肥羊，正是他们眼中最好的目标。
另外，我们要意识到，天上是不会掉馅饼的。投资基本上遵循以下规律：投入得越多，收益也就越高。
一套市中心的公寓，万左右，净收益一般在4%-6%之间；一套位于大阪的民宿，万起跳，收益率6%-8%，甚至更高；投资一栋楼，收益率不但更稳定有保障，可达6%-10%左右，更能保障“经营管理签证”的续签。所以，如果是只想花几十万元投资日本房产，收益很难满足预期。即使一时间能出租出去，但一旦租户搬走，也很难找到新房客。
六、房子旁边有墓地，你敢住吗？
危险度：★★★☆
日本的房屋是永久产权，买了就是自己的。如果是一户建，那么土地也是私人的。只要不触犯法律，想怎么处理都可以，包括人的身后事……
还有一点想必大家都知道，日本的神社很多，几乎是走几步就能看到一座。大部分神社是祈福用的，但也有少部分神社，里面供奉着死者，甚至还有墓碑和墓地。
住的房子挨着墓地，不止中国人觉得晦气，日本人也是一样。所以，墓地附近的房屋价格一般会比其他地方低。当然，租金也低，出租也比并不容易。
那么，如何避开这个坑呢？
很简单，日本有一个非常重要的说明书——，里面记载了房子的“前世今生”，以及跟房子交易有关的重要信息等，当然也包括是否挨着墓地、是否发生过事故等等，虽然是日语文书，但只要记得让中介逐条讲解，就不会遇到上述问题了。
七、总户数少于20户的公寓，慎选！
危险度：★★★
户数少的公寓并不是说质量不好，而是考虑到房屋修缮的问题。
日本房屋规定每个月都要交修缮金，数额由评估价值和其他条件决定。因此，如果公寓总户数较少，那么整栋楼的维护资金平均下来，个人需要承担的就会比户数多的公寓要多不少。
另外，虽然没有法律规定，但日本公寓一般15-20年会进行一次翻新，所需资金除了之前缴纳的修缮金外，不足的部分就需要户主补充，这又是一笔额外的支出。
八、买房送签证，注意分辨！
危险度：★★★
首先强调一点，日本并非移民国家，也从来没有加拿大、欧美那样的“买房移民”*策。
中介口中的签证，指的是“经营管理签证”。它不需要你会日语，也不看你的学历，只要在日本注册公司并达到标准，就能申请，可以说是一种非常容易拿到的长期签证（有效期1年）
但是，日本“经营管理签证”限定必须注册公司，所以只有带民宿牌照的房屋才能申请，普通的公寓和一户建是做不到的。
其次，虽然是“送”签证，但很多中介只是赠送辅导服务，具体送签、申请、写计划书等还需要客户自己操作，如果让中介代办就得加钱。所以务必看清楚条款。
最后，如果不买房却想申请“经营管理签证”，一般需要花费30-60万元人民币（说只需要几万块的都是假的），而且是不会回本的一次性投入。虽然买房的投资额更高一些，但光是租金就是一笔赚头，还有一套完整的房产，长久来看还是更有价值的。